距離1月10日國務(wù)院的“國十一條”政策出臺1個(gè)多月后，全國“兩會(huì)”召開前夕，北京、南京、成都等地調(diào)控樓市的措施密集出臺，內(nèi)容涉及土地市場整頓、房地產(chǎn)信貸等諸多方面。上周四，廣東也出臺了“粵四條”，作為落實(shí)和貫徹及執(zhí)行“國十一條”配套文件的具體措施?？傮w而言，目前幾個(gè)城市出臺的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控細(xì)則均與“國十一條”調(diào)控思路保持了高度一致。多數(shù)政策都是此前已經(jīng)開始執(zhí)行的條款，并沒有突出的調(diào)控亮點(diǎn)出現(xiàn)，基本上比較溫和。

    不少人對于這一輪調(diào)控心存疑惑：會(huì)否重蹈此前歷次調(diào)控的覆轍？事實(shí)上，在以往幾次房地產(chǎn)宏調(diào)政策出臺后，樓價(jià)反而出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。這一回，房價(jià)新“拐點(diǎn)”會(huì)不會(huì)真的出現(xiàn)？

　　樓市調(diào)控越來越精準(zhǔn)

　　此次“國十一條”各地細(xì)則出臺后，效果如何令人關(guān)注。許多文章指出樓市新政成敗在于執(zhí)行力，有識之士指出，完善合理的政策是有效調(diào)控的前提，其次在于執(zhí)行力。

　　對比歷次出臺的樓市新政，不難發(fā)現(xiàn)監(jiān)管層對樓市現(xiàn)狀認(rèn)識越來越透，把脈下藥越來越準(zhǔn)。如“國十一條”比此前的“國四條”措施更具體、更深入，所提出的探索土地出讓制度綜合評標(biāo)方法，就是一個(gè)重要的思路轉(zhuǎn)變，直指“地王”和囤地現(xiàn)象；再如，針對國企頻拿“地王”、樓市“國進(jìn)民退”現(xiàn)象，《通知》要求“國有資產(chǎn)監(jiān)管部門要進(jìn)一步規(guī)范國有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為”。無疑，這些針對性措施將能很好地為樓市療傷。

　　中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立撰文指出，“國十一條”與2005至2007年的政策方向是一致的。將這次調(diào)控與2005年、2006年及2007年的房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行比較可以看出，“國十一條”有不少新意。

　　首先，出臺時(shí)間與以前歷次調(diào)控不一樣。從過去的經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺一般都在3月份兩會(huì)之后。2005年、2006年及2007年的房地產(chǎn)調(diào)控政策都是在3月份之后出臺的，在年末出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策這還是第一次。尹中立分析原因認(rèn)為，一是迪拜世界債務(wù)違約事件，二是去年11月份房價(jià)上漲過快。

　　其次，以前的調(diào)控主要注重抑制住房需求，這次調(diào)控在抑制住房需求的同時(shí)積極增加住房供給，進(jìn)行雙向調(diào)節(jié)。

　　據(jù)悉，本次房地產(chǎn)調(diào)控的背景與前幾年有較大的差異，此次宏觀經(jīng)濟(jì)不存在過熱的問題，政府調(diào)控房價(jià)就可以從供給與需求兩方面著手，可以在增加供給(增加普通住房的供給)的同時(shí)抑制需求的膨脹(實(shí)行差別化的信貸政策)。因此，當(dāng)前政府控制房價(jià)的手段和方法比以前更加豐富。

　　尹中立相信，只要這些措施基本得到落實(shí)，控制房價(jià)的效果一定會(huì)比以前幾次房地產(chǎn)調(diào)控要好。

　　開發(fā)商仍可鉆空子

　　不過，隨著各地出臺的實(shí)施細(xì)則，也有人認(rèn)為調(diào)控太過于溫和，預(yù)料市場影響力甚微，開發(fā)商也還是有空子可鉆。

　　北京樓市調(diào)控的11條出臺后，市場反應(yīng)比較平靜。中原地產(chǎn)市場研究部對200組客戶的抽樣調(diào)查顯示，81%的客戶認(rèn)為北京的11條政策不會(huì)對房地產(chǎn)市場有打壓作用。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，雖然北京11條涉及“提高首付比例、增加流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收和限制境外人士購房”，對需求有一定的抑制作用。但上述很多條款在春節(jié)前已經(jīng)被市場所消化，新政的出臺恰恰可以消除市場上的一些觀望情緒，對市場來說反而可能是利好。

　　廣州市國土房管局有關(guān)人士了解到，“粵四條”很多政策廣州已在實(shí)施，因此廣州未必會(huì)就此再出臺措施。如果出臺穗版“國十一條”，也是對目前實(shí)施措施進(jìn)行重申強(qiáng)調(diào)。“粵四條”比較特別的是，提出一手房公開銷售24小時(shí)之前，要按照“一套房一標(biāo)價(jià)”的方式明碼標(biāo)價(jià)。接下來，廣州市還將就此研究實(shí)施的方式，方向可能是在網(wǎng)上提前公開一手房的每套價(jià)格。

　　對此，有行家表示，從政策本身來看，該政策意義不是很大。所謂“上有政策、下有對策”，開發(fā)商可鉆的空子比較多。知名房產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為，開發(fā)商在銷售一棟樓的前一天，公布整棟樓所有單位的銷售價(jià)格，開發(fā)商可以通過定價(jià)來賣房，將90%的單位定價(jià)高于剩下10%的單位。這樣，買家依然會(huì)首選10%的價(jià)格較低單位，開發(fā)商優(yōu)先銷售某些單位的目的也就達(dá)到了。

　　地產(chǎn)專家謝逸楓認(rèn)為，開發(fā)商在銷售24小時(shí)前標(biāo)價(jià)，意義確實(shí)不大，畢竟這個(gè)完全是開發(fā)商自己操縱的。“政府在監(jiān)督上一直存在‘真空’。開發(fā)商在開盤前2小時(shí)內(nèi)公布價(jià)格，而地方政府的監(jiān)督人員也不可能到廣州這么多的樓盤去調(diào)查或監(jiān)督的。同時(shí)，開發(fā)商推后開盤時(shí)間或提前認(rèn)購時(shí)間及采取不開盤的方式，通知客戶前去選房簽定合同，這些都是非常難監(jiān)督的。”

各地樓市調(diào)控政策一覽

　　北京 調(diào)控力度比中央更嚴(yán)

　　北京市11個(gè)相關(guān)職能部門于2月21日聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于貫徹國辦發(fā)(2010)4號文件精神促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》。　

　　《意見》要求，2010年各類政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新開工建設(shè)和收購各類政策性住房占全市住房新開工套數(shù)的50%以上。

取得商品房預(yù)售許可證后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)3日內(nèi)一次性公開全部房源，嚴(yán)格按申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)、公開對外銷售。

　　南京 叫停公積金二次貸款　

　　從2月23日開始，南京個(gè)人住房公積金的最高可貸額度，由現(xiàn)行的30萬元調(diào)整為20萬元，即夫妻雙方最高可貸額度由60萬元調(diào)整為40萬元，同時(shí)暫停發(fā)放二次以上個(gè)人住房公積金貸款。夫妻雙方任何一方曾經(jīng)辦理過住房公積金貸款的職工，無論貸款是否結(jié)清，再次購房申請公積金貸款的均暫不辦理。

　　成都 加強(qiáng)土地利用管理

　　成都市政府下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地利用管理工作的緊急通知》，土地閑置1年以上不滿2年的，按土地出讓價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。

　　廣東 賣樓前1天要網(wǎng)上明碼標(biāo)價(jià)

　　2月26日，廣東省政府信息網(wǎng)上公布了《轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》：增加普通商品住房和保障性住房的有效供應(yīng)，全面啟動(dòng)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作，抑制投資投機(jī)性購房需求，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場秩序的監(jiān)督規(guī)范。

　　“粵四條”比較特別的是，提出一手房公開銷售24小時(shí)之前，要按照“一套房一標(biāo)價(jià)”的方式明碼標(biāo)價(jià)。

國務(wù)院歷次調(diào)控回顧

　　【國八條】

　　時(shí)間：2005年4月28日

　　出處：國務(wù)院出臺“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施”

政策基調(diào)：穩(wěn)定房價(jià)

　　措辭變化：比較單純地關(guān)注房價(jià)問題

　　內(nèi)容亮點(diǎn)：“保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)”被著重提了出來，并指出要“強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控”，“改善商品房結(jié)構(gòu)”，“完善城鎮(zhèn)廉租住房制度”。

　　市場影響：房地產(chǎn)市場只出現(xiàn)了短暫的觀望，但北京、深圳等城市的房價(jià)卻出現(xiàn)較大幅度的上漲，房地產(chǎn)領(lǐng)域三大問題(大城市房價(jià)上漲過快、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、房地產(chǎn)市場秩序混亂)沒有得到根本解決。

　　后續(xù)反應(yīng)：上海的商品房控制在7038元/平方米；北京商品房價(jià)格從5575元/平方米上漲到7480元/平方米。

　　【國六條】

　　時(shí)間：2006年5月17日

　　出處：國務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過了《中華人民共和國測繪成果管理?xiàng)l例(修訂草案)》

　　政策基調(diào)：穩(wěn)定房價(jià)

　　措辭變化：政策從2005年的“全面開花”向2006年的“精確制導(dǎo)”過渡，措施更為細(xì)致，問題針對性被強(qiáng)化，而調(diào)節(jié)方法也從過去的土地金融兩個(gè)領(lǐng)域擴(kuò)大到運(yùn)用等更多手段。

　　內(nèi)容亮點(diǎn)：延續(xù)了“國八條”加強(qiáng)中小戶型供應(yīng)和廉租房建設(shè)的思路，首次提出“90/70”政策。

　　市場影響：政策被逐漸架空，高價(jià)賣地、大力招商引資甚至銀行系統(tǒng)為大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目巨額放貸的做法在地方仍大量存在。

　　后續(xù)反應(yīng)：北京商品房屋銷售價(jià)格比上年上漲11.4%；深圳出現(xiàn)大幅增長，截至2007年11月，商品房平均價(jià)格已攀升至1.5萬元/平方米。

　　【國四條】【國十一條】

　　時(shí)間：2009年12月14日、2010年1月10日

　　出處：國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出四條政策；國務(wù)院辦公廳10日發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》

　　政策基調(diào)：遏制房價(jià)過快上漲

　　措辭變化：從08年底開始的鼓勵(lì)、促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的政策已經(jīng)被目前調(diào)控政策取代，房地產(chǎn)政策正式從“保增長”轉(zhuǎn)型為“調(diào)結(jié)構(gòu)，壓房價(jià)，抑投機(jī)”。

　　內(nèi)容亮點(diǎn)：繼續(xù)強(qiáng)調(diào)加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)和廉租房建設(shè)；首次提出實(shí)施差別化的住房稅收政策和信貸政策，以及規(guī)范央企在房地產(chǎn)市場的投資行為。

　　市場影響：被視為打壓房地產(chǎn)市場重要信號，但是明年仍然會(huì)實(shí)行寬松的貨幣政策，加上目前市場存量等因素，業(yè)內(nèi)人士懷疑“國四條”、“國十一條”是否能起到遏制房價(jià)過快上漲的作用。

　　后續(xù)反應(yīng)：隨著樓市調(diào)控政策密集出臺，一路飆漲的房價(jià)漸露疲態(tài)，一線城市在春節(jié)期間樓市的成交非常淡靜。